افکارنیوز گروه اقتصادی:

بر اساس اطلاعات مرکز آمار، متوسط قیمت فروش هر مترمربع مسکن در شهر تهران در بهار سال ۸۸ حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که این رقم در بهار امسال به بیش از دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. در واقع در طی این سه سال قیمت هر متر مسکن ۶۸ درصد رشد داشته است.

اگر بخواهیم قیمت مسکن را از سال ۸۴، یعنی آغاز ریاست جمهوری احمدی نژاد بررسی کنیم، مقایسه گزارش مرکز آمار از قیمت فروش و اجاره‌بهای مسکن در بهار سال ۹۱ با گزارش وزارت مسکن سابق از قیمت فروش و اجاره‌بهای مسکن در بهار سال ۸۴ به رشد ۳۳۱ درصدی قیمت مسکن و رشد ۳۹۰ درصدی اجاره‌بها در این دوره می رسیم.

همواره برای افزایش قیمت مسکن عللی مطرح می شد. درابتدای راه اندازی طرح مسکن مهر، افزایش عرضه راهی برای برون رفت از این مشکل عنوان شد. راه حلی که بعد از گذشت چندین سال تاثیری بر قیمت مسکن نداشته است.

در مهرماه سال جاری با افزایش شدید قیمت دلار، بخش مسکن نیز از این افزایش قیمت درامان نماند و باعثشد با فرار سرمایه از بخش مولد مسکن به بخش ارز و سکه، این بخش عملا به رکود فرو رود. از سوی دیگر در کنار رکود این بخش، افزایش تورم در بخش مصالح به خصوص آهن، باعثگران تر شدن قیمت مسکن شده است. به گفته برخی از مشاوران املاک، با گران شدن دلار، عملا خرید و فروش مسکن تعطیل شد. نکته جالب اینجاست که با این وجود، بنگاه داران و مشاوراین املاک، از افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت ها در اواخر فصل برگریزان خبر می دهند و پیش بینی روند قیمت مسکن را با توجه به اوضاع اقتصادی این روزها ناممکن و غیرمشخص عنوان می کنند.

یکی از بنگاه داران می گوید: بعد از گرانی دلار سرمایه ها به سمت خرید ارز و سکه رفت. بسیاری از سرمایه داران که دلار را با نرخ ۳۵۰۰ تومان خریداری کرده اند، در حال حاضر با کاهش قیمت ارز، منتظر افزایش قیمت دوباره دلار هستند که عملا سرمایه ها را از بخش مولد مسکن خارج و به سوداگری ارز کشانده است.

در مقابل خریداران مسکن، فروشندگان هستند که به امید گران شدن مسکن دست نگه داشته اند و منتظر افزایش قیمت ها هستند.


روند قیمتی مسکن به همین شکل ادامه خواهد داشت

سیاوش لطیفی، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی معتقد است روند قیمت مسکن به همین منوال ادامه خواهد داشت. به گفته این کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی، قیمت مسکن در دنیا تعریف مشخصی دارد، به طوریکه در دنیا یک مسکن ۱۵۰ متری با قیمت ۲۰۰ هزار دلار معامله می شود. حتی در سطح شهر پاریس نیز وضع به همین منوال است یعنی آپارتمان ۱۵۰ متری، با ۲۰۰هزار دلار خرید و فروش می شود.

سیاوش لطیفی متذکر شد که قیمت مسکن در ایران پیش از افزایش قیمت دلار، بیش از اندازه اوج گرفت.

به عقیده این کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی، در بخش مسکن، بنگاه داران و بورس بازان مسکن بیش از هر شخص یا نهاد دیگری در تعیین افزایش و کاهش قیمت نقش دارند.
وی اینگونه ادامه داد: " در حال حاضر اقتصاد کشور از قواعد مشخصی پیروی نمی کند و بازی مسکن، بازی زیبایی است. "

لطیفی، مشکل بخش مسکن را عدم تناسب عرضه با تعداد متقاضیان عنوان کرد و معتقد است که اگر نیازمسکن دهه شصتی ها(رده دههه ۶۰ در هرم سنی جمعیت) تامین شود، به طور قطع حرکت غیرمنطقی قیمت مسکن آرام خواهد گرفت.

در حال حاضر قیمت مسکن متاثر از دو بخش دلار و مصالح و آهن تاثیر می گیرد.

به گفته این کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی، ۷۰ درصد قیمت مسکن از قیمت زمین(که نوسان چندانی ندارد) و ۳۰ درصد از قیمت ساخت محاسبه می شود که تورم بخش مسکن مربوط به این ۳۰ درصد است. بخش ساخت مسکن نیز خود به دو بخش مصالح و دستمزد تقسیم می شود.

لطیفی در ادامه می گوید: " آیتم های مربوط به تاثیر دلار در بخش مسکن نباید بیش از ۳۵ تا ۴۰ درصد بر قیمت تاثیر داشته باشند و به طور معمول، تغییر قیمت دلار یا تورم باید ۵ تا ۸ درصد بر قیمت مسکن تاثیر گذار باشند که این میزان در کشور ما به جای ۵ تا ۸ درصد در حدود ۷۰ درصد خود را نشان داده است که نشان از افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن در ایران دارد. "

به گفته وی، اخلاق حرفه ای از بین رفته است و تغییر قیمت دلار هرچند تاثیر گذار بوده است ولی میزان تاثیرش نباید به این میزان باشد و این موضوع حاکی از وجود اخلاق غیرحرفه ای در این بازار است.


زمانی که پیش بینی دشوار می شود

همچنین حائری مهندس معمار و شهرساز، معتقد است پیش بینی قیمت مسکن در کشور ما چندان آسان نیست.

به گفته وی، در یک درآمد ثابت اگر بخش مسکن کمتر از یک چهارم هزینه های خانوار را تشکیل دهد، امری منطقی است و در واقع هرچه این رقم کمتر باشد، نشان از موفقیت بیشتر دولت دارد. زمانی که هزینه مسکن بیش از نیمی از هزینه خانوار را تشکیل دهد یعنی عملا در این بخش موفق نبوده ایم. در حال حاضر قیمت مسکن بیش از آنچه که باید، افزایش قیمت داشته است.

وی در مورد نقش بورس بازان گفت: " بورس بازان مسکن از خدایشان است که قیمت مسکن افزایش داشته باشد.


گره کور مثلثمسکن

به گزارش افکار نیوز، درحالی که گمان می رفت با افزایش عرضه مسکن مشکل مسکن فروکش خواهد کرد که به نظر می رسد هم اکنون قیمت دلار بیش از هر چیز دیگری بر قیمت این بخش مهم و حیاتی زندگی مردم تاثیر گذاشته است و همچنین آهن و مصالح. به طوریکه دلار حتی قیمت مسکن مهر را نیز افزایش داد و طرح دولت را به زمین زد.

در حال حاضر مثلث دلار، عرضه و آهن مسکن را به رکود فرو برده است. رکودی که گره اش روز به روز با بی ثباتی این سه ضلع کورتر می شود و فقط منجر به افزایش قیمت مسکن می شود آن هم در شرایطی که به گفته بنگاه داران مسکن، هیچ خرید و فروشی انجام نمی شود.