به گزارش افکارنیوز، برای اطلاع از میزان نیاز واقعی بازار مسکن به واحدمسکونی جدید –حجم تقاضا - اگر سند برنامه پنجم ملاک عمل دولت و انبوه‌سازان قرار بگیرد، مشخص می‌شود حجم عرضه کنونی به اندازه نصف تقاضای سالانه هم نیست طوری که برای تنظیم بازار چاره‌ای جز جهش دو برابری ساخت‌وساز نخواهد بود. اما با مبنا قرار دادن آمارهای دو نهاد رسمی از حجم «تقاضای خالص» و «عرضه حتمی» در بازار مسکن نه تنها داده‌های برنامه پنجم، غیرکاربردی تلقی می‌شود که اثبات خواهد شد در حال حاضر، تعادل در بازار برقرار شده و حجم این دو به نقطه سربه‌سر رسیده است.

برنامه پنجم توسعه، میزان تقاضای مسکن در سال‌های ۸۷ تا ۹۱ را به صورت تصاعدی و در سطح بالای یک میلیون واحدمسکونی تعیین کرده طوری که برای سال۹۱ حجم تقاضای خالص معادل یک میلیون و ۶۸۵ هزار واحدمسکونی برآورد شده است.

این در حالی است که طبق گزارش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال۹۱ فقط ۷۹۰ هزار ازدواج –تقاضای جدید وارد شده به بازار مسکن - در کشور به ثبت رسید که با احتساب «آمار طلاق، تعداد آپارتمان‌های تخریب‌شده برای نوسازی و همچنین تقاضای انباشت»، در سال گذشته حجم تقاضای خالص – همان تقاضای واقعی - از ۸۰۰ هزار خانوار تجاوز نکرده است.

از سوی دیگر آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری کشور، از ساخت حدود ۸۰۰ هزار واحدمسکونی جدید در سال۹۱ حکایت دارد که با توجه به نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن مبنی بر صفرشدن فاصله بین تعداد خانوارها و تعداد کل واحدهای مسکونی و از بین‌رفتن تقاضای انباشته‌شده در بازار، مشخص خواهد شد: در حال حاضر نرخ عرضه و تقاضا در بازار مسکن با یکدیگر برابر شده و به مرز ۸۰۰ هزار واحد رسیده است.

به این ترتیب محاسبات قید شده در جداول برنامه پنجم، میزان تقاضای خالص در بازار مسکن را دو برابر آنچه هم‌اکنون در بازار وجود دارد، تعیین کرده است که به نظر می‌رسد حالت بدبینانه یا بیش‌برآوردی، در این محاسبات، به کار گرفته شده است. در جدول تقاضای مسکن سال‌های برنامه‌ پنجم، تقاضای جدید ناشی از ازدواج –تقاضای ناخالص - برای سال۹۱ معادل ۹۹۰ هزار خانوار تعیین شده اما پارسال، نرخ واقعی ازدواج به ۷۹۰ هزار فقره رسید.

«احتکار» فاصله انداخته است
با این حال اگر چه در حال حاضر به اندازه ۸۰۰ هزار خانوار متقاضی واقعی در بازار مسکن در مدت یکسال، تقریبا نزدیک به ۸۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در سال ساخته می‌شود اما بخش قابل‌توجهی از این واحدهای مسکونی به خاطر نیت سوداگری مالکان و سازنده‌ها، روانه بازار مصرف نمی‌شود.

جلوگیری عمدی از عرضه را می‌توان در نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال۹۰ مشاهده کرد. مرکز آمار در اعلام نتایج سرشماری، از وجود ۲۱ میلیون خانوار در کشور و ۱۹ میلیون واحدمسکونی در حال استفاده و همچنین از خالی بودن یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحدمسکونی خبر داده است که مشخص می‌شود این تعداد خانه‌خالی اگر به بازار مصرف تزریق شود، کمبود کاذب آپارتمان مرتفع خواهد شد.

بنابراین هم‌اکنون اگرچه حجم واقعی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، سربه‌سر شده اما جلوی بخش ناچیزی از عرضه گرفته شده و فقط در صورت اتخاذ تدابیر مالیاتی برای محتکران مسکن، محرومیت تقاضا از بین می‌رود.
گروهی از کارشناسان مسکن با بررسی‌هایی که درباره تقاضای خالص و عرضه حتمی انجام داده‌اند، به مقاله‌ای که ۲۴ فروردین امسال به قلم معاون سابق وزیر مسکن، در این صفحه به چاپ رسید پاسخ داده‌اند.

بزرگنمایی تقاضای مسکن

در این بررسی که به بزرگنمایی محاسبات برنامه پنجم در باب تقاضای سالانه مسکن، انتقاد وارد شده، آمده است: محور مقاله مزبور حول این پیام است که در بخش مسکن، تولید و عرضه کمتر از تقاضا می‌باشد. به گونه‌ای که این مقام سابق وزارت مسکن تاکید کرده است: در حال حاضر میزان تقاضای واقعی در بازار مسکن سالانه یک میلیون و ۶۸۵ هزار خانوار است، اما حجم تولید سالانه مسکن، نصف این میزان و معادل ۸۴۰ هزار واحد است. مقاله مزبور در ادامه با درج جدولی از تصویر نیاز مسکن طی برنامه پنجم، بر کاستی‌های آماری خود، پافشاری کرده است.

پس از این مقدمه، به نقد مقاله مزبور پرداخته شده است: به اعتقاد نویسنده این سطور، آنچه مقاله مزبور از آن رنج می‌برد در درجه اول ناشی از بیش برآوردی حجم تقاضا، در درجه دوم ناشی از کم برآوردی حجم عرضه مسکن و در درجه سوم ناشی از به روز نبودن آمارها و اطلاعات ارائه شده می‌باشد.

برای پاسخ به این مساله می‌توان به شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، منتج از سرشماری عمومی نفوس و مسکن مراجعه کرد. شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، برابر با نسبت تعداد کل خانوارهای کشور به تعداد واحدهای مسکونی موجود می‌باشد؛ بنابراین، شاخص مزبور در بردارنده هر دو بعد عرضه و تقاضا در بخش مسکن می‌باشد.

براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن(سال ۱۳۹۰)، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی ۰۶/۱(با احتساب واحدهای مسکونی خالی حدود یک) می‌باشد؛ این در حالی است که شاخص مزبور در سال ۱۳۸۵ معادل ۱۰/۱ بوده است؛ بر این اساس و با عنایت به تعریف شاخص تراکم، می‌توان نتیجه گرفت که طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰، عرضه مسکن بر تقاضای آن پیشی گرفته است.

از سوی دیگر تدقیق در آمارهای ارائه شده در مقاله «گره‌های بازار مسکن ۹۲ چیست؟» حاکی از آن است که پیش‌بینی نیاز مسکن با بیش برآوردی بالایی مواجه می‌باشد به عنوان نمونه در سال ۱۳۹۱ تقاضای ناشی از خانوارهای جدید ۹۹۰ هزار خانوار در نظر گرفته شده است در صورتی که براساس نظر مسوولان سازمان ثبت اسناد، این عدد حدود ۷۹۰ هزار می‌باشد(به نقل از آقای تویسرکانی) ضمن اینکه با احتساب حدود ۱۵۰ هزار فقره طلاق در سال ۱۳۹۱ و همچنین ازدواج مجدد تعدادی از زوج‌های جدا شده، عدد خالص تقاضا ناشی از خانوارهای جدید، می‌تواند به کمتر از ۷۹۰ هزار خانوار نیز تنزل ‌یابد.

نکته قابل توجه دیگر، تقاضای ناشی از تخریب و نوسازی است. براساس مطالعات صورت گرفته، این تقاضا در حال حاضر حدود یک درصد است؛ به بیان دیگر با توجه به ابعاد فنی و اقتصادی مساکن و در نظر گرفتن کل واحدهای مسکونی موجود، سالانه حدود یک درصد از واحدها، تخریب و نوسازی می‌شوند، بنابراین با توجه به آمار واحدهای مسکونی موجود، با تقاضای ۲۰۰ هزار واحدی ناشی از تخریب و نوسازی مواجه هستیم این در حالی است که این رقم در مقاله «گره‌های بازار مسکن ۹۲ چیست؟» ۵۵۰ هزار واحد در نظر گرفته شده است!

بر اين مبنا به نظر ميرسد در صورت بهرهمندي مقاله مزبور از اطلاعات دقيقتر و به روزتر، نتايج ديگري حاصل ميشد، نتايجي كه ضمن تطبيق با نتايج سرشماري عمومي نفوس و مسكن، به خصوص كاهش تراكم خانوار در واحد مسكوني، گوياي سرعت بيشتر عرضه نسبت به تقاضاي مسكن طي سالهاي اخير خواهد بود.