هزینه سکونت در کلان‌شهری مثل تهران از توان متقاضیان مسکن استیجاری خارج شده و با وجود ثبات نسبی قیمت مسکن، نرخ اجاره آپارتمان در تهران سر به فلک کشیده است.
مسکن در شرایطی با تورم در بخش اجارهبها رو به رو شده که همچنان خرید و فروش در این حوزه با رکود عمیق مواجه است. به گفته مشاوران املاک مناطق مختلف تهران، میزان اجاره بها نسبت به مدت مشابه سال قبل بین ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش یافته است!
از آغاز سال ۹۲ بازار اجارهبها با بی‌اعتنایی به رکود خرید و فروش مسکن، سیر صعودی گرفته است. در شرایطی که کسی فکرش را نمی‌کرد رشد قیمت اجاره ساختمان به وقوع بپیوندد، افزایش اجاره بهای مسکن در دو سال اخیر حالت جهشی به خود گرفت و هزینه سکونت در کلان‌شهری مثل تهران کاملاً از توان متقاضیان خارج شد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد عوامل متعددی در بروز وضعیت بحرانی نقش داشته است که از اصلی‌ترین آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
کاهش نسبی نرخ سود بانکی
سال ۹۲ آرام آرام اقتصاد کشور وارد فاز رکودی شد. با ورود آسیب جدی به ارکان تولید، سرمایه‌گذاران کم استرس‌ترین راه برای اولاً حفظ و در ثانی افزایش سرمایه خود سپرده‌گذاری در بانک‌ها دیدند. رقابت بین بانک‌ها برای جذب سرمایه آشفته در دست مردم افزایش یافت و هرچه بیشتر پول‌ها به سمت بانک‌ها سرازیر شد، درآمد مردم به دلیل کاهش سرمایه در گردش بازار کاهش یافت.
در شرایط کنونی به دنبال زمزمه‌های کاهش نرخ سود بانکی مردم به دنبال جایگزین‌هایی برای انتقال سرمایه خود و کسب سود بیشتر هستند. همین موضوع تلاطمی در بازار ارز، طلا و بورس به وجود آورده است. اما از طرفی کاهش نرخ سود بانکی باعث فشار بیشتر مالکان بر مستأجران برای طلب کردن اجاره بیشتر از آن‌ها شده است.
عبدالمجید شیخی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری دانشجو با اشاره به حرکت سرمایه‌های آزاد (مازاد نقدینگی) به سمت بانک‌ها در سال‌های اخیر، گفت: در مقطع کنونی چشم‌انداز کاهش سود بانکی باعث طلب اجاره بهای سرسام‌آور از سوی موجران به شمار می‌رود.
این کارشناس اقتصادی در ادامه با تأکید بر سیاست‌های غلط وزارت مسکن در حوزه شهرسازی، گفت: پیگیری ساخت و تکمیل پروژه‌های مسکن مهر عملاً متوقف شده است. از طرفی سیاست‌های اشتباه وزارت مسکن در بخش تولید و انبوه‌سازی، بازار مسکن را به آشوب کشیده به گونه‌ای که تولید و عرضه مسکن به کمترین مقدار خود رسیده و سرمایه‌گذاران انگیزه‌ای برای ورود به حوزه ساخت و ساز مسکن ندارد.
چشم‌انداز منفی بازار مسکن!
سیاست‌های انقباضی دولت در بخش اقتصادی برای مهار تورم، مدت‌ها است که مسکن را از سکه انداخته و به اصطلاح املاکی‌ها، دیگه خاک به این راحتیا نقد نمیشه! به نظر می‌رسد وزارت مسکن و شهرسازی بی‌تفاوتی نسبت به بازار مسکن را تعیین قیمت توسط خود این بازار می‌دانند و همین موضع را دنبال می‌کنند. گردش مالی در بخش مسکن اهمیتی بسزایی در حرکت اقتصادی کشور دارد که نباید از آن غافل شد.
روزگاری بود که مردم آپارتمان را سرمایه می‌دیدند؛ حتی اگر بودجه خریدشان به حدی نبود که نیازشان را تأمین کند و آپارتمانی در خور شأن و مطلوب پیدا کنند، به هر ریسمانی چنگ می‌زدند تا مالک شده باشند و به اصطلاح از قافله عقب نمانند، اما حالا شرایط کمی فرق کرده است. به هر شکل نگاه عمومی جامعه به مسکن مدتی است تغییر کرده و تا حدودی می‌توان گفت: مردم دیدگاه جهشی و افزایش قیمت چشمگیری برای آن قائل نیستند.
وحید بیگدلی درباره افزایش اجاره‌بهای مسکن، گفت: رکود اقتصادی باعث کاهش درآمد، بیکاری و کاهش کارکرد پول شده است. اوضاع اقتصادی کشور در سال‌های اخیر به گونه‌ای بوده که بعضی از مردم به ناچار اقلام سرمایه‌ای خود نظیر مسکن و طلا را فروختند تا در تأمین مالی هزینه‌های زندگی و حتی زندگی فرزندان خود قدمی بردارند.
وی در ادامه با اشاره به کاهش درآمد خانواده‌ها حتی از طریق شغل‌های مکمل، درخواست اجاره‌بهای سنگین از سوی مالکان را مطرح کرد و گفت: برخی مالکان در جهت تأمین کمبود منابع مالی برای گذران زندگی قیمت‌های سرسام‌آوری برای اجاره بها عنوان می‌کنند که در توان مستأجر نیست.
بیگدلی افزود: موجر اگر واحد خود را برای رهن کامل نیز بسپارد، رقمی بسیار بالاتر از ارزش ملک خود عنوان می‌کنند که این موضوع تهیه مسکن متناسب را برای مستأجران سخت کرده است. متأسفانه روند قیمت‌گذاری‌ها در بخش رهن کامل مسکن نشان دهنده تعیین یک سوم ارزش بهای ملک به عنوان ثمن رهن آپارتمان است.
افزایش تقاضا
با فرا رسیدن فصل‌های بهار و تابستان و ایام تعطیلی مدارس، بازار اجارهبها با افزایش نسبی متقاضی و به اصطلاح رونق رو به رو می‌شود که این موضوع تا حدی قابل پیش بینی است.
برخی از مالکان با توجه به قیمت بالای آپارتمان و دیدگاه عدم رشد قیمت ساختمان، واحدهای خود را فروخته و در بانک یا سایر زمینه‌ها سرمایه‌گذاری کرده و در خانه اجاره‌ای ساکن شده‌اند. همچنین کاهش سطح رفاه مردم و فروش املاک مسکونی برای تأمین هزینه‌های جاری زندگی از سوی اقشار آسیب‌پذیر از با اهمیت‌ترین علل افزایش تقاضای مسکن استیجاری است.
به گزارش روابط عمومی اتحادیه مشاوران املاک تهران، حسام عقبایی درباره علت گرانی اجارهبها در تهران علیرغم رکود در بازار مسکن گفت: در تمامی دنیا اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت اجاره بها قیمت مسکن است. اگر قیمت مسکن افزایش پیدا کند، قیمت اجارهبها نیز افزایش پیدا می‌کند و اگر قیمت مسکن کاهش پیدا کند قیمت اجاره بها نیز کاهش پیدا می‌کند.
وی با بیان اینکه در کشور ما به ۳ دلیل این ارتباط برقرار نیست، گفت: علیرغم رکود در خرید و فروش مسکن در بازار اجارهبها شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم. دلیل اول آن نبود تناسب بین عرضه و تقاضا است که در بازار تقاضاکننده بیشتری نسبت به عرضه آن وجود دارد.
حسام عقبایی علت دوم عدم ارتباط بین اجارهبها و قیمت مسکن را سود حاکم بر بانک‌ها دانست که این اتفاق باعث گرانی اجارهبها شده است. علت سوم نیز تورم عمومی حاکم بر کشور است که بی‌تاثیر در بالا رفتن قیمت اجارهبها نبوده است.
عقبایی معتقد است اکنون تورم بین ۱۲ الی ۱۳ درصد است، ولی قیمت اجارهبها در کل کشور ۷ الی ۱۰ درصد رشد داشته است. حال آنکه به گفته مشاوران املاک و اذعان خود مالکان، اجارهبها در ۶ ماهه نخست امسال بین ۲۰ تا ۳۰ درصد در مناطق مختلف تهران رشد داشته است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره چگونگی تاثیر سود بانکی در بالا رفتن اجارهبها گفت: به عنوان نمونه اکنون فردی که صاحب ملکی در غرب تهران است حدود ۵۰۰ میلیون قیمت یک واحد آپارتمان او است و حداکثر اجاره‌ای که دریافت می‌کند ۲ میلیون است، اما بانک‌ها برای این مقدار از پول ماهیانه ۱۰ میلیون تومان سود می‌دهند که صاحب ملک توقع دارد چنین سودی را از ملک خود دریافت کند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به آثار مخرب سود بانکی در اقتصاد کشور گفت: سود بانکی باعث شده است که تولید با رکود مواجه شود و مردم به جای سرمایه‌گذاری در تولید به سمت سود بانکی بروند و به تبع تولید مسکن کاهش پیدا کرده است و عرضه منزل نیز کم شده است.
گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو با توجه به عوامل متعدد ذکر شده در افزایش قیمت اجارهبها معتقد است مستأجران باید حتی المقدور از جا به جایی در ایام فصل جلوگیری کنند. به نظر می‌رسد با اتمام فصل تابستان و فرا رسیدن ماه‌های محرم و صفر امکان کاهش و تعدیل نسبی نرخ اجارهبها دور از دسترس نیست.
رهن آپارتمان نایاب، اجاره‌ها سرسام‌آور!
متأسفانه با توجه به کاهش نرخ سود بانکی، فشار مالکان بر مستأجران برای دریافت کمترین ودیعه مسکن و بیشترین اجاره بها افزایش یافته است. با کاهش ارزش پول برای سپرده‌گذاری و ورود به بازار، مستأجر تمایل دارد پول پیش (رهن) بیشتری بپردازد در حالی‌که مالک هم به اجاره نیاز دارد؛ بنابراین آپارتمان‌های با شرایط رهن کامل بسیار محدود و متقاضی آن‌ها بیشتر شده است. عدم توازن در عرضه و تقاضای آپارتمان با شرایط رهن کامل کار را به جایی کشانده که در بعضی موارد مالکان تا یک سوم ارزش ملک خود را به عنوان قیمت رهن پیشنهاد می‌کنند.
شهر تهران به نسبت سایر شهر‌ها بیشترین افزایش قیمت اجارهبها را تجربه کرده است. در زیر چند نمونه از واحدهای استیجاری سطح شهر به همراه نرخ اجاره آن‌ها آورده شده است. ذکر این نکته ضروری است که محله‌ها، مصالح ساخت، نور، نقشه و تعداد واحد از عوامل تأثیرگذار در تعیین این قیمت‌ها هستند که می‌توانند حداکثر تا ۱۵ % قیمت‌ها را تغییر دهند.
