همواره یکی از الزامات اصلی حاکمیت برای حکمرانی و اجرای بهتر قوانین، لزوم دسترسی به اطلاعات شفاف است. لذا دستگاه‌ها و اشخاص تصمیم گیر در قبال مسائل و چالش‌های کشور، برای کنترل و اتخاذ راه‌حل، به چنین اطلاعات پایه‌ای نیازمند هستند. یکی از مواردی که در ارتباط با مسائل اموال غیرمنقول (زمین و املاک) محل بحث و نزاع بوده مسئله‌ی اعتبار معاملات غیررسمی (اسناد عادی) است.
اخبار اقتصادی- معاملات غیررسمی به معاملاتی گفته می‌شود که بدون حضور و نظارت حاکمیت و تنها در صورت رضایت طرفین یک معامله منعقد می‌شوند. طبق سابقه فقهی بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. پس طرفین که باهم معامله کرده‌اند، اگر به لفظ هم باشد، معامله آن‌ها معتبر است؛ یعنی اگر فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم، معامله منعقدشده است.
چگونه با قولنامه کلاهبرداری کنیم؟
یکی از نتایج این‌گونه معاملات، اعتبار زدایی از اسناد رسمی و فروش معاملات غیراست. به‌طورکلی اگر زمین و املاک، در دفاتر ثبت‌اسناد رسمی به ثبت رسیده باشند، نهادهای نظارتی بر آن‌ها کنترل دارند و احتمال سوءاستفاده به صفر نزدیک می‌شود.ازآنجاکه اسناد غیررسمی نزد قوه قضاییه معتبر هستند و در مقام دعاوی مربوط به این اسناد، قابل تأثیر در رأی دادگاه‌ها بوده، باعث ورود سیل پرونده‌های این‌چنینی شده است.
ازجمله نتایج ضعیف این قانون می‌توان به صدور سند المثنی خانه‌های سیل‌زده شمال که اسناد خانه‌ها در جریان سیل از دست رفت، اشاره نمود. چنانچه طبق گفته‌ی تویسرکانی، رئیس ثبت‌اسناد کشور، صاحبان خانه‌هایی که اسناد رسمی و به ثبت رسیده‌دارند، مطمئناً برای صدور سند جدید با مشکلی روبه‌رو نخواهند شد.
امنیت سرمایه، بستری لازم برای سرمایه‌گذاری
از عواملی که حقوق مالکیت را متزلزل کرده، اعتبار معاملات غیررسمی در کشور بوده که یکی از نتایج آن باعث سرمایه‌گذاری نکردن سرمایه‌گذار خارجی و داخلی است. زیرا سرمایه کلان جایی روانه می‌شود که امنیت سرمایه وجود داشته باشد.
در سالی که رونق تولید و حمایت از تولید و سرمایه ایرانی است، نباید سرمایه‌گذار ایرانی به دلیل ناامنی حقوقی، سرمایه خود را از کشور خارج کند. یکی از مصادیق این ناامنی در ارتباط با سرمایه‌گذاری، اعتبار اسناد غیررسمی است. مطمئناً وقتی یک تولیدکننده، با شخصی مواجه می‌شود که با یک سند قولنامه‌ای ادعای مالکیت بخشی از زمینش را دارد، شخص تولیدکننده درگیر مسائل حقوقی و به طبع یکی از موانع جذب سرمایه‌گذار خارجی به کشور می‌شود.
عباس کریمی، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران در این خصوص می گوید: «دندانپزشکی روی یک برج سرمایه‌گذاری کلانی را انجام می‌دهد اما پس از مدتی شخصی ادعای مالکیت بر روی زمین می‌کند و مدعی می‌شود که 14 سال پیش که در خارج از کشور بوده امضای او را جعل می‌کنند. در چنین شرایطی شخص دندانپزشک به دنبال فروشنده‌های قبلی بوده و متوجه شد که همه‌ی آدرس‌ها اشتباه هست. حال این دندانپزشک باید به دنبال فروشنده‌ها باشد. متأسفانه تا این حد نظام حقوقی دچار مشکل است».
اسناد غیررسمی؛ پرونده‌های بادکرده روی دست قوه قضائیه
به شکل قابل‌توجهی و به نقل از مسئولین قضایی، بیش از نیمی از پرونده‌های حقوقی دستگاه قضا مربوط به همین اسناد غیررسمی است. رشد دعاوی مربوط به این اسناد و تأثیرگذاری این نوع معاملات بر اقتصاد کلان، باعث شده است که این سازوکار غیر شفاف (و معتبر نزد قوه) ضربه‌ی مهلکی بر بدنه‌ی سرمایه‌گذاری، اعتماد عمومی و مراحل رسیدگی به پرونده‌ها بزند.
اصلاح قانون و بی‌اعتباری اسناد غیررسمی راهکار خروج از بحران قوه قضائیه
در همین راستا اسماعیلی، سخنگوی قوه قضائیه، در خصوص راهکار قوه قضائیه برای مقابله با اسناد غیررسمی گفت: اعتباربخشی بیشتر به اسناد ثبتی و کاهش معاملات به‌صورت عادی، برنامه ایست که در دستور قوه قضاییه قرارگرفته است.
در کشورهای توسعه‌یافته به دلیل اینکه ریسک معاملات غیررسمی بالاست، مالک به سمت ثبت‌اسناد رسمی هدایت می‌شود. در کشور ما برای حل این مشکل، قوه قضاییه و کمیسیون حقوقی و قضایی موظف است که اقدامات متناسب را انجام دهد که بی‌اعتباری اسناد و افزایش ریسک معاملات غیررسمی از مهم‌ترین آن‌هاست. در کنار آن باید معاملات رسمی جایگاه خود را پیدا کنند و در مقایسه با قولنامه‌ها نتوان آن‌ها را بی‌اعتبار کرد.
بنابراین کشور و نظام حقوقی حاکم باید به سمت چنین راهکارهایی حرکت کند و زمینه‌ی سو استفاده ازاین‌گونه معاملات را از زمین خوران بگیرد. ثبت رسمی معاملات به‌تناسب سازوکار شفافی که برای حاکمیت دارند، امکان فساد را کاهش می‌دهد و برای دادگاه قابلیت ردیابی آسان‌تری صورت می‌گیرد. امید است با پیگیری این طرح و اصلاح قانون قدیمی ثبت مصوب ۱۳۱۰، قدمی بزرگ در حفظ منافع صاحبان رسمی املاک برداشته شود.
سعید خلیفه
